essentiellement deux types de mandats de vente : le mandat exclusif et
le mandat non-exclusif (ou “simple”).
La pratique professionnelle a toutefois recours également, parfois, au mandat semi-
exclusif.
Que doit contenir le mandat de vente ?
– L’identité des personnes qui vendent le bien : le professionnel de l’immobilier doit
vérifier que celui qui se prétend propriétaire l’est bien, au moyen du titre de propriété ;
– Les références et coordonnées du ou des agences chargées de la vente ;
– La désignation du bien ;
– Le prix du bien ;
– Le montant de la rémunération du mandataire (honoraires) et la partie débitrice
(vendeur et/ou acquéreur) selon le barème d’honoraires ;
– La durée : le mandat de vente doit être donné pour une durée librement et
conventionnellement déterminée au terme de laquelle il prendra automatiquement
fin. Toutefois, lorsque le mandat de vente prévoit une clause d’exclusivité et/ou une
clause pénale (indemnité forfaitaire prévue en faveur du mandataire), passé un délai
irrévocable de trois mois à compter de sa signature, il peut être dénoncé à tout moment
par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception ;
– Les moyens employés par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il
appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales.
Mandat de vente exclusif ou non-exclusif : quelles différences ?
Il existe trois types de mandat :
– le mandat exclusif (il peut être dénoncé au bout de 3 mois) : l’agent immobilier mandaté
est le seul à pouvoir vendre (ou louer) votre bien pendant la durée du mandat, et est
dans ce contexte fortement mobilisé pour parvenir à la vente le plus rapidement possible
;
– le mandat sans exclusivité (ou “simple”) : l’agent immobilier peut vendre (ou louer)
votre bien, mais vous avez le droit de confier la vente (ou la location) à d’autres
professionnels, voire de trouver un acquéreur ou un locataire par vos propres moyens.
Une méthode qui semble intéressante mais qui motivera moins les professionnels mis en
concurrence, et qui risque de s’avérer finalement inefficace ;
– le mandat semi-exclusif : l’agent immobilier mandaté est le seul professionnel à pouvoir
vendre votre bien mais le propriétaire (mandant) peut rechercher un client acquéreur
par lui-même. S’il s’agit d’une semi-exclusivité « totale », le vendeur qui trouve
l’acquéreur ne devra aucun honoraires à l’agence qui ne réalisera pas la vente ; s’il s’agit
d’une semi-exclusivité « restreinte », le vendeur devra diriger vers l’agence l’acquéreur
trouvé par lui et celle-ci percevra alors des honoraires réduits (en général de moitié) au
titre de la négociation et de la conclusion de la vente.
Quelle est la mission d’un agent immobilier dans le cadre d’un mandat de vente
exclusif ?
Comme pour tout mandat, l’agent immobilier vérifie l’existence matérielle du bien et
le titre de propriété de celui qui se prétend propriétaire, et évalue la valeur vénale du
bien.
Il doit demander tous les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien, de sa
date de construction,…
Il peut également être amené à vérifier certains éléments auprès du service de publicité
foncière.
Dans le cas où il ne s’agit pas d’une copropriété, il est également important de vérifier
l’existence d’éventuelles servitudes.
En outre, dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, celui-ci doit obligatoirement
mentionner les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour mener à bien sa
mission, ainsi que les modalités de reddition de compte au mandant, relatives à
l’exécution desdites actions et selon une périodicité définie entre les parties.
Quelles sont les obligations du propriétaire envers les agences immobilières ?
S’il s’agit d’un mandat de vente exclusif, le mandant doit respecter la clause d’exclusivité
consentie à l’agence. A défaut, il s’expose à devoir à celle-ci une indemnité forfaitaire à
titre de clause pénale du montant de ses honoraires (mentionnée en caractères très
apparents dans le mandat).
S’il s’agit d’un mandat de vente sans exclusivité et dans l’hypothèse où le propriétaire
vend lui-même son bien, il ne doit rien aux agences immobilières qu’il a mandatées.
Toutefois, le vendeur (mandant) doit leur communiquer l’identité de la personne à qui il
vend, car il est possible que l’une d’elles ait déjà fait visiter le bien au(x) futur(s)
acheteur(s) en question ou lui ait antérieurement présenté l’acquéreur potentiel (par la
communication d’un rapport de visite, par exemple). Une indemnité forfaitaire du
montant des honoraires à titre de clause pénale est généralement stipulée dans le
mandat en pareille situation à l’effet de préserver les intérêts du mandataire (en
caractères très apparents également).
En ce qui concerne le paiement des honoraires, ceux-ci sont dus par le débiteur
contractuel indiqué dans le mandat à la signature de l’acte authentique de vente chez le
notaire.