par cheztoit 
Vous projetez d’acheter ou de vendre un bien ?
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
C’est un avant-contrat :
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte qui scelle
l’accord des parties sur une vente. On parle d’« avant-contrat », car il est préparatoire à
la signature de l’acte définitif.
Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir
l’acheter, aux conditions que le contrat précise. Bien plus qu’un simple accord de
principe, le compromis de vente est un véritable contrat.
C’est un engagement :
“Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le
prix” (art. 1589 du Code civil)”
Les parties sont donc définitivement engagées, sauf pour l’acquéreur à se rétracter dans
le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.
Si l’une des parties venait à ne pas signer l’acte définitif postérieurement à la réalisation
des conditions suspensives, l’autre serait en droit de demander en justice l’exécution
forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.
À chaque vente, son compromis
Une rédaction sur mesure
Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle et à la
volonté des cocontractants, vendeurs comme acquéreurs.
Les conditions suspensives
Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n’a lieu que si elles se
réalisent. L’une est obligatoire dès lors que l’acheteur est un particulier et qu’il déclare
avoir recours à un emprunt pour financer l’achat de son logement : il s’agit de
la condition suspensive d’obtention de prêt.
Si besoin, il faut aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de
préemption de la commune, à l’état hypothécaire du bien, à l’obtention d’un permis de
construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, notamment.
Le dossier de vente
Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents dont le dossier
des diagnostics immobiliers, en particulier.
Par ailleurs, l’acquéreur d’un lot de copropriété situé dans un immeuble à usage total ou
partiel d’habitation atteste au moment de la signature du compromis de vente que les
documents requis par l’article L. 721-2 du CCH lui ont bien été remis.
À noter : si l’intégralité des documents n’a pas été remise à l’acheteur au plus tard à la
date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté.
En savoir plus sur les documents à fournir pour le compromis de vente
Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?
L’agent immobilier (ou le notaire) réunit les parties pour la lecture et la signature du
compromis. Celui-ci est établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties 2 .
Contrairement à la promesse unilatérale de vente sous seing privé, le compromis de
vente sous seing privé n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.
Un enregistrement volontaire auprès du Service de publicité foncière (ex. Conservation des
hypothèques), dans la catégorie des actes innommés (droit fixe), peut toutefois parfois
être conseillé afin de donner date certaine à l’acte et le rendre opposable aux tiers.
Afin de garantir son engagement, l’acheteur est généralement tenu de verser un
acompte (entre 5 et 10 % du prix), qui viendra en déduction du prix de vente lors de la
signature de l’acte définitif.
Cet acompte sera remboursé à l’acquéreur s’il se rétracte
dans les conditions légales 3 ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai
prévu.
Cet acompte peut être versé au professionnel de l’immobilier (s’il y est habilité et
dispose de la garantie financière nécessaire) ou bien directement au notaire du
vendeur.
Qu’est-ce que la réitération du compromis de vente ?
Le compromis doit être « réitéré », c’est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme
authentique reçue par un notaire. Il s’agit d’une obligation légale s’agissant de la vente
de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature
de l’acte. La vente est alors définitivement conclue.
Peut-on se rétracter après la signature du compromis de vente ?
Depuis août 2015, la loi protège l’acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai
de 10 jours pour se rétracter (au lieu de 7 jours précédemment). L’achat doit porter sur
un immeuble à usage exclusif d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien.
L’acquéreur qui décide de se rétracter n’a pas à justifier d’un motif particulier et la
rétractation s’opère sans pénalité.
Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les
temps, à la personne désignée dans le compromis de vente 5 , par lettre recommandée
avec avis de réception (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).
Attention : le fait de ne pas aller retirer le recommandé à la Poste n’empêche pas le
délai de courir !
Si le 10 e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de
rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.
Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc, ce qui met fin aux contrat
entre les parties, et les sommes versées par l’acquéreur doivent lui être restituées dans
le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.
